„Nur die Projektentwickler machen schnelles Geld“

Die Baustelle eines Chalet-Großprojektes in Pass Thurn/Mittersill. Der Bauwahnsinn macht auch vor der Region Ennstal und Ausseerland nicht halt. Übrig bleibt eine verbaute Landschaft. Foto: EXPA/Johann Groder

Der Immobilien-Druck in der Region Ennstal und Ausseerland hält weiter an, die Gewinnmaximierungs-Modelle werden zusehends kreativer. Rechtsanwalt Stephan Wijnkamp stammt aus Holland und führt eine Kanzlei in Tirol. Er vertritt geschädigte Immobilien-Investoren.
Selten waren Gemeinden einem derartigen Druck von Projektentwicklern ausgesetzt wie aktuell. Das Zinsniveau wird auch in den nächsten Jahren noch niedrig bleiben und aus Angst vor einer Geldentwertung werden die Gemeinden immer mehr zum Fokus international agierender Immobilienentwickler, die das schnelle Geld wittern. Den Entwicklern ist es nicht wichtig wo sich das Grundstück befindet – Hauptsache in einer schönen Gegend, die sich gut verkaufen lässt. Unsere Region läuft Gefahr, von findigen Immobilien-Haien noch weiter abgeerntet zu werden. An sich ist an einer Profit-Maximierung nichts Verwerfliches, denn jeder Kaufmann versucht sich darin, seine Spanne möglichst hoch zu halten. In diesem Fall gibt es einen nachhaltigen Schaden. Nämlich eine verbaute Region.
Eine besonders verbreitete Finanzierungsform ist das derzeit sehr beliebte „Buy-to-let“-Modell, ist es doch einer nahezu risikofreien „Gelddruckmaschine“ gleichzusetzen. Projektwerber müssen meist nur einen geringen Teil der Baukosten vorfinanzieren, da schon während der Planungsphase finanzkräftige Betongold-Investoren aus aller Herren Länder mit einem lukrativen Angebot geködert werden: Werterhaltende Appartements oder Häuser stehen in einer traumhaften Gegend für den persönlichen Urlaub zur Verfügung. Den Rest des Jahres wird gewinnbringend vermietet. Sind die Appartements anfangs noch über einen Vertrag an die Betreibergesellschaft gebunden, werden – nachdem alle ihr Geld gemacht haben – die Fensterläden zugemacht und es entstehen touristisch nicht mehr verwertbare Zweitwohnsitze. Nur die Gemeinde bleibt auf ihren Kosten sitzen, denn die langfristigen Auswirkungen werden meist über zwei, maximal drei Legislaturperioden bedacht. Das entspricht auch der Dauer der üblichen Verträgen zur Bindung an die Betreibergesellschaft.
Zwangsbeglückte Hoteliers
Dieses Muster wird von einigen Entwicklungsgesellschaften auf die Spitze getrieben. Anhand eines Beispiels ist es einfacher, die durchdachten Pläne internationaler Entwickler zu verstehen: Ein Unternehmen lullt den Bürgermeister samt Gemeinderat mit den bekannten Argumenten ein und darf eine „Hotel-Anlage“ errichten. Das Unternehmen parifiziert und verkauft die Anteile an Käufer zu stattlichen Preisen. Diese Käufer glauben nun, sie würden einen unbelasteten Zweitwohnsitz erstehen und keinen Hotel-Teil. Das Unternehmen liquidiert nach erfolgtem Verkauf die Errichtungsgesellschaft und ist nirgendwo mehr greifbar. Die Käufer sind plötzlich zwangsbeglückte Hoteliers mit einem halbfertigen Hotel, das den Auflagen der Behörde keinesfalls entspricht. Die Investoren wenden sich verzweifelt an die Behörde und bekommen dort die Auskunft, dass sie nun zuständig sind, jede einzelne Einheit in einen eigenen Gewerbebetrieb umzuwandeln, der alle Auflagen erfüllen muss. Das Unternehmen ist jedoch nicht mehr greifbar, weil es unter anderem Namen schon in der nächsten Region Hotelpläne mit Bürgermeistern und Gemeinderäten schmiedet.
Rechtsvertretung geschädigter Investoren
Einer, der besonders viel Erfahrung mit diesen Geschäftsmodellen hat, ist Rechtsanwalt Stephan Wijnkamp aus Tirol. Der gebürtige Niederländer ist schon seit Jahrzehnten in Österreich und vertritt durch unseriöse Unternehmer geschädigte Landsleute aus Holland: „Das Schlüsselwort sind Zweitwohnsitze. Damit wird immer geworben. Jetzt gerade wieder bei einer Geschichte in Salzburg. Den Leuten wird eine Ferienwohnung versprochen und als Zuckerl, dass sie zusätzlich 5 bis 6 Prozent an Rendite über Mieteinnahmen bekommen. Kalkulationen werden vorgelegt, die auf ‚Erfahrungen‘ basieren und im Nachhinein stellt sich heraus, dass davon überhaupt nichts stimmt.“ Er habe Broschüren und E-Mails gesehen, in denen Leuten versprochen wurde, dass sie Ferienwohnungen kaufen würden. Ein Kaufvertrag wurde von einem österreichischen Anwalt erstellt und nach Holland zum Notar geschickt. Der Vertrag wurde nicht übersetzt, der Notar beglaubigte nur die Unterschrift. „Irgendwo im Kleingedruckten steht dann, dass es sich um keinen Zweitwohnsitz handelt. Das bekommt aber der Investor nicht mit, weil er eben der deutschen Sprache nicht mächtig ist“, erzählt Wijnkamp.
Ein Gewinner, viele Verlierer
Seit der Raumordnungsnovelle im Land Salzburg ist verankert, dass jede Eigennutzung dieser gekauften Objekte verboten ist. Die Leute würden aber genau deshalb Appartements und Wohnungen kaufen, um diese selbst nutzen zu können. „Jetzt gibt es den Vorschlag, dass die Eigentümer die Objekte nutzen dürfen, aber dafür zahlen müssen. Das heißt von der Rendite und der Veranlagung sind wir da weit entfernt. Es gibt bei diesen Unternehmungen nur einen Gewinner: die Projektentwickler. Alle anderen verlieren. Die etablierten Hotels im Ort kommen unter Druck, die Holländer, die Urlaub machen wollen, zahlen viel zu viel und die Gemeinden müssen Steuergeld für Infrastruktur in die Hand nehmen. Nur die Projektentwickler haben ihr schnelles Geld gemacht“, erklärt Wijnkamp. Er habe derzeit ein Dutzend Kunden mit dem gleichen Problem. Seit zehn Jahren ist er mit dieser Thematik österreichweit beschäftigt. „Und noch was zum Drüberstreuen: diese Investorenmodelle sind derzeit berechtigt, Corona-Hilfsgelder in Anspruch zu nehmen. Somit wird das österreichische Steuergeld 1:1 ins Ausland verfrachtet. Zuerst katapultieren diese Projekte die Grundstückspreise in lichte Höhen und dann bekommen sie auch noch Hilfsgelder.“